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    对话冯仑:未来地产行业会没人关注正探讨星际移民的方法“致知10

    时间:2019-11-05 01:25来源:未知 作者:admin 点击:
    华字的解释---在线新华字典 ! 希望企业家朋友们走进青海、认识青海,凤凰天机网生活幽默 ,原标题:对话冯仑:未来地产行业会没人关注,正探讨星际移民的方法致知100人23期 搜狐财经联合《经济》杂志致敬建国70年系列访谈致知100人第23期(点击进入专题)

      华字的解释---在线新华字典希望企业家朋友们走进青海、认识青海,凤凰天机网生活幽默,原标题:对话冯仑:未来地产行业会没人关注,正探讨星际移民的方法“致知100人”23期

      搜狐财经联合《经济》杂志“致敬建国70年”系列访谈——“致知100人”第23期(点击进入专题)

      在中国改革开放后的商业史上,万通和“万通六君子”是始终绕不过的经典案例。从1991年创立海南万通,到2003年王功权的离开,万通终于仅剩冯仑一人。以江湖的方式进入,并以商人的方式退出,万通六君子的故事成为中国企业界的一段佳话。

      商海沉浮三十余年,冯仑见证和经历了中国房地产行业的跌宕起伏。冯仑被大众称之为“地产思想家”,他的思想言论在中国企业界备受推崇,尤其是关于房地产行业的言论。对2019年是否应买房,年初他发表观点称:如果是捡的钱,就去买房;如果是挣的钱,暂时别买。这一观点迅速见于媒体,并引起热议。

      2014年,冯仑宣布正式退出万通地产。与其他同代的企业家们一样,冯仑开始走向人生的下半程。他喜欢讲段子,自媒体(冯仑风马牛)经营得风生水起,不输年轻人。他与马云共同创办湖畔大学,与崔永元做脱口秀,还与金星对谈人生,此外,他还成为中国第一颗私人卫星“风马牛一号”的拥有者,并思考星际移民的前景。

      不过,冯仑从未离开房地产行业。他现在是御风集团董事长,房地产仍是该公司的主要业务之一。只不过,用他的话说,房地产已进入后开发时代,御风集团做房地产的策略因此也并不同于以往。

      冯仑对房地产行业后开发时代的思考集中体现在他的新书中。在出版了《野蛮生长》《理想丰满》《行在宽处》等畅销书后,时隔三年,冯仑的新书《买房这些事儿》出版。8月18日,在新书发布会上,搜狐财经和经济杂志与冯仑进行了独家对话。

      冯仑在采访中对搜狐财经讲起段子,他用媳妇比喻房产,来形容“房住不炒”的逻辑。“娶媳妇是生娃的不是坐台的,如果一个媳妇又坐台又生娃,这日子就没法过了。”言下之意是,就像房子是用来住的而不是用来炒的,媳妇是用来生娃的而不是用来坐台的。

      冯仑认为,前开发时代的产品单一,价值链单一,商业模式单一,竞争要体现在成本、规模和速成。而在后开发时代,房地产行业将进入全产品线、全价值链和全商业模式的全面竞争状态。

      冯仑给进入后开发时代的房地产企业转型提供了三项建议:一是深耕细分领域,二是快速转变商业模式,三是培养并聚集细分领域里所需的专业人才。

      “未来二三十年都是后开发时代,房地产行业进入了一个更加持续且全面发展的阶段,这是一件令人高兴的事情。”冯仑说,未来地产商将从媒体视野中逐渐消失,房地产行业也将不再是媒体的宠儿,沦为“三四线明星”。但房地产行业始终将存在下去,只不过其核心竞争力将重点转为地产运营和资产管理方面。

      对于住房养老,冯仑认为,目前中国最可行的是社区养老与商业养老相结合的模式。他同时建议,由专业的商业机构来运营和管理政府公共福利性质的养老机构,可提高其效率,改进服务。

      冯仑说他更喜欢企业家的角色,他的价值观是做对人生和社会有增量的事情。“翻译成当下的话说就是要追求进步,推动进步。”在他看来,正是这样的价值观为其打破固有的思维框架,并不断拓展人生边界。

      搜狐财经&经济杂志:你在新书开头提到房地产的后开发时代,房地产行业后开发时代的特点是什么?

      (前)开发时代以住宅为主要产品,商业模式是建了房子卖掉,竞争力重点在成本、规模和速度。(前)开发时代一般在人均GDP达到8000美金之前就结束了,全世界都是这样的规律,人均GDP最多到一万美金,以住宅为核心的快速发展的时代就过去了。

      另一个数字指标是,改革开放初期我国人均住宅面积是1.8平方米,现在我国人均住房的面积已经到了39平方米,比肩中等发达国家,甚至超过了日本。这个过程中间,我们人口还翻了一番,可见在(前)开发时代,我们做了非常多的工作,也取得了很大的成绩。

      人均GDP达到一万美金之后,房地产行业进入后开发时代。同时,城市化率达到50%以上,人口增速虽在放缓,但是劳动生产率、经济增长还在持续改善中。

      后开发时代的基本特征有三个。一是全产品线,具体来说有六大类产品:写字楼、购物中心、度假酒店、物流仓库、健康医疗和教育研发。二是全价值链,从买地到房子出租,一直到金融化产品、不动产金融等全价值链。三是全商业模式,有开发、销售,也有出租、金融投资,各种模式都会出现。

      未来二三十年都是后开发时代,房地产行业进入了一个更加持续且全面发展的阶段,这是一件令人高兴的事情。

      第一,要在后开发时代选择一个细分领域。进入后开发时代后,还能都做六大类产品的房地产公司有两类。一类是金融性机构,如保险公司、寿险公司他们的不动产公司。超级金融机构在后开发时代的机会特别好。另一类是具有政府背景的大型综合房地产公司。其他的民营地产公司一定要在这六大类中,甚至在某一大类中再继续细分,要在细分领域里变得有竞争力。

      第二,要快速转变商业模式,由原来的修建-售卖的模式转为以出租经营为主的模式。原来竞争的是售价,现在竞争的是租金;原来竞争的是销售能力,现在竞争的是运营和资产管理能力。所以,房地产商的商业模式要由开发变为投资、开发、运营三分开。

      第三,最重要的是尽快培养新人才。房企的竞争力重点转到运营和资产管理,过去的人才不够用,所以要尽快培养和聚集新的专业人才。房企要转型成功,关键还在人才,要能够聚集细分领域中所需的专业运营人才和资产管理人才。

      进入后开发时代,这三件事情做好了,哪怕是民营的中小地产公司都会有很好的成长机会。

      冯仑:是的。我们一方面聚焦后开发时代,围绕大健康来做不动产,重点做四大系列产品,即康养社区、健康公寓、疗愈系酒店和医疗中心。

      同时,我们也需要专业的学习。团队的水平、运营的能力要通过不断地学习获得,所以风马牛地产学院每年都去日本、纽约和新加坡三个地方学习。我们针对细分领域发展的业务进行针对性的学习。这样一来,每次学习回来,我们的团队,包括我们同行,还有行业中的一些企业都会有很大的进步。

      冯仑:调控走向很清楚。住房的国家定位现在叫“房住不炒”,把它的商品化功能、投资功能和保值功能弱化,并强化它的福利功能、居住功能和保障功能。住房定位改变之后,会有一系列的制度去抑制房价,同时对交易的套利进行限制,再加上未来出台的房产税、遗产税等等,所以未来房地产调控的方向就是让大家在房子上赚钱的欲望降低,让大家拿房子来住。

      我老开玩笑说,娶媳妇是生娃的,不是坐台的。如果一个媳妇又坐台又生娃,这日子就没法过了。

      大家对于房价直线上涨的预期越来越低,大家以后会以平常心来对待房价。如果说房地产是一个明星的话,前二十年它可以算是一线明星,未来大概它只能是三四线明星。现在发达国家地产商都没人注意,所以,未来地产商会从媒体里慢慢消失。

      但是我们的生活离不开房地产行业,特别是在后开发时代,各种各样的空间还是要由地产商来打理。地产商的使命就是创造最具价值的人造空间。我们现在百分之七八十的时间都在人造空间里,在户外的时间非常短,所以说,房地产行业始终存在,但它未来不是明星。

      冯仑:这个话题讨论了挺长时间了,一直有一些不同的看法。如果按照国外的经验和法律要义看,我们征收房产税的法律依据有点弱,因为房子的地是租的,我把租金都付完了,怎么还要再交税?

      所以究竟是叫做地产税还是房产税?土地的租金已经付过了,那就应该是收房产税。如果把土地的成本刨掉,土地在房产的成本中占60%。而且,地在涨,房子没涨,房子是折旧的,那收房产税也收不了多少钱。

      这些一直都有争论,政府最近也在修改《物权法》,提到房产可以续期,但是续期的条件和原则还未确定,比如续期如何收费就没确定,只是说按照当时的法律法规办,那当时的法律法规还没出来呢,所以大家就有不确定性。

      如果我的房产还剩二十年产权,那该如何收、征收我的房产税?如果续期时我交了很多钱,政府再收我的房产税,那我就没法活了。所以,全国人大委托专家小组在修改《物权法》,这些可能都是要和房产税配套的。

      搜狐财经&经济杂志:在国外,以房养老的模式比较普遍,我国则是刚刚起步。你觉得以房养老的模式在中国能发展起来吗?

      冯仑:我们的房子是70年的产权,在以房养老的最后时间里,房子产权所剩的时间已经不多了。另外,中国的居住习惯是喜欢老人和孩子不分离。中国文化不太强调个性,而强调共性和集体。家里是老人为家庭和孩子牺牲自己,所以他们的情感纽带,包括经济纽带和生活纽带都特别紧密。

      目前中国最可行的是将社区养老与商业养老结合起来的模式。该模式下,老人和子女住在一个社区里,将社区进行适老化改造。社区里面有托老中心,同时又有诊所,有护理服务,还有一些上门服务。可以把社区养老、居家养老和商业养老结合。这样一来,中国传统的家庭结构没有太大变化,同时又改善了老人的生活方式。在这种模式下,老人高兴,子女也高兴,我个人觉得这是中国以房养老的未来趋势。

      另一种模式是纯商业化养老,像我们在三亚海棠湾做的康养社区。第一是比较远,第二是比较贵,全国大概不到5%的人口才有能力享受商业化养老。另外,这种模式下,老人还必须是健康的。多数人比较适合居家养老和社区养老,再加商业化养老的一些要素进去。

      同时,政府公共福利性的养老机构交由一些商业机构来管理,像酒店管理公司等专门来管理和运营这些养老机构,现在做得也挺成功的,可以帮助这些养老机构提高效率,改进服务。这是中国未来可实施的另一个养老途径,接近于日本的模式。

      搜狐财经&经济杂志:在经营企业之外,你做了很多事情,比如做自媒体、录节目、写书、发射私人卫星等。是什么价值观驱动你做这些事情?

      第一,做对人生和社会有增量的事情,一直是我所坚持的(价值观),翻译成当下的话,就是要追求和推动进步。

      第二,我们公司的价值观是自由、赋能、创造、共享。我们公司的员工享有充分的自由,这样有助于将其的能力和创造力释放出来,来推动我们产品和服务的进步。

      至于我们现在的自媒体,原来是万通地产品牌的一部分。现在它是一个独立的事业,这几年也发展得不错,未来它可以按照自己的逻辑去发展。

      关于发射卫星和太空移民,我们在探讨星际移民的一种方法。我们去年发射了太空基因库。关于星际移民,马斯克的思路是真身移民,我觉得从长远来看,这个思路不可行。我们的计划是分身计划,就是大家拔根头发,刮点唾液,我给你做成特殊的一个胶囊放在太空存着。

      我们马上就会提供这个商业化的服务,例如如果客户想和未来的他遇见,他可以将基因交给我们,我们会在约定的时间,把客户的细胞取走,并放到太空保存起来,等到将来条件成熟时,在客户同意的情况下,我们再用基因编辑的方法再造一个客户出来。这样一来,客户的真身不受影响,所以客户以后可能在某个星球上遇见他自己。这不是我们御风集团在做的项目,是我个人所投资的公司这几年一直在做的事。

      (搜狐智库原创稿件,转载请注明:转载自搜狐财经与经济杂志联合打造的“致知100人”系列访谈。)

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